Quais as vantagens de empréstimos com taxas fixas verso taxas variáveis?

Com um empréstimo à taxa fixa seu pagamento mensal do principal mais juros nunca irá se alterar durante todo o prazo do empréstimo. Os impostos sobre sua propriedade podem crescer (podem até diminuir, também!), assim como parte do seu prêmio de seguro do proprietário, mas, geralmente, com um empréstimo à taxa fixa, seu pagamento se manterá bastante estável.

Empréstimos a taxas fixas estão disponíveis sob todas as formas e prazos: 30 anos, 20 anos, 15 anos e até 10 anos. Alguns financiamentos imobiliários à taxa fixa são chamados de financiamentos "quinzenais" e reduzem o prazo do seu empréstimo. Você faz pagamentos a cada duas semanas, um total de 26 pagamentos por ano -- o que acrescenta até um pagamento mensal "extra" a cada ano.

Durante o período inicial de amortização de um empréstimo à taxa fixa, uma grande percentagem do seu pagamento mensal vai diretamente para os juros e uma parte menor para pagamento do principal. Essa posição se inverte gradualmente à medida que o empréstimo vai se aproximando do final.

Você deve escolher um empréstimo à taxa fixa se quiser manter permanentemente uma taxa baixa. Se você tem agora um Empréstimo à Taxa Variável (Adjustable Rate Mortgage - ARM), o refinanciamento através de um empréstimo à taxa fixa poderá lhe trazer uma estabilidade maior nos pagamentos mensais.

Financiamentos Imobiliários à Taxa Variável -- ARMs, como dissemos acima -- existem muitas variedades. Geralmente, ARMs determinam o que você deve pagar de acordo com um índice externo, que pode ser a taxa de Certificado de Depósito (CD) para seis meses, a taxa de Títulos do Tesouro de um ano, o Índice do Custo de Financiamento do 11º Distrito (COFI) dos Bancos Federais de Financiamento Imobiliário (Federal Home Loan Banks) e ainda outros. As taxas podem ser ajustadas a cada seis meses ou uma vez por ano.

A maioria dos programas tem um "dispositivo" de proteção quando seu pagamento mensal aumentar muito de uma só vez. Pode haver ainda um limite indicando o quanto sua taxa de juros pode crescer em um período - ou seja, não mais do que dois por cento ao ano, mesmo que o índice base aumente mais de dois por cento. Você pode ter um " limite de pagamento", que em vez de proteger diretamente a taxa de juros protege o total do aumento do seu pagamento mensal em um período. Além disso, quase todos os programas ARM contém uma "proteção vitalícia" - sua taxa de juros não poderá nunca exceder o limite fixado, não importa o que acontecer.

Os Financiamentos Imobiliários à Taxa Variável (ARMs ) normalmente têm taxas mais baixas e mais atraentes no início do empréstimo e podem garantir essa taxa para vários prazos, desde um mês até dez anos. Você já deve ter ouvido alguém falar ou já deve ter lido acerca dos chamados "3/1 ARMs" ou "5/1 ARMs", ou algo parecido. Isso significa que a taxa inicial é definida pelo prazo de três a cinco anos e depois é reajustada de acordo com um índice anual até o final do empréstimo. Empréstimos desse tipo são normalmente mais adequados a pessoas que pretendem se mudar -- e consequentemente vender a casa a ser financiada -- nos próximos três a cinco anos, dependendo do tempo em que a taxa mais baixa estiver vigorando.

Você deve escolher um ARM para se beneficiar de uma taxa inicial mais baixa, considerando uma mudança ou um novo refinanciamento, ou simplesmente absorver a taxa mais alta depois que taxa inicial aumentar. Com os ARMs, você corre o risco da sua taxa aumentar, mas também colhe os benefícios quando as taxas diminuirem, acumulando mais dinheiro a cada mês do que normalmente conseguiria no pagamento do seu financiamento imobiliário.

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